Ao longo da minha experiência profissional, percebi que existem vários tipos de relações no mercado imobiliário e que as pessoas assumiam papéis diferentes conforme o caso!

Isso me acendeu um alerta! O consumidor ou cliente que compra imóveis não é o mesmo sempre, ora se comporta como mero comprador adquirindo um imóvel para sí ou para seu negócio e ora esse comprador quer investir e passa a comprar e vender ou reformar e vender com habitualidade e profissionalismo.

            Ou seja, uma hora esse comprador se comporta como um legítimo consumidor do produto imóvel e ora ele passa a fazer parte da cadeia produtiva chamada “mercado imobiliário” e, neste caso, ele não é mais um mero consumidor mas sim um verdadeiro investidor!

            Aí pensei num simples estudo para diferenciar esses personagens e aí me veio essa pergunta, será que são todos eles consumidores ou não?

            Bom inicialmente temos que fazer outra pergunta: O que define uma relação de consumo?

            Quem responde a essa pergunta é a própria redação da Lei 8078/1990 – Código de Defesa do Consumidor e, como a letra da lei é muito clara e objetiva, peço licença para transcrever os artigos principais que vão definir todo meu raciocínio daqui para frente, com as definições de Consumidor, Fornecedor, Produto e Serviço, seguem então abaixo:

“Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

             § 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.

             § 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.”

Legal, depois de conhecermos o texto da lei aí vem outra reflexão: você já percebeu que o chamado Consumidor Imobiliário pode celebrar simultaneamente vários contratos com vários fornecedores diferentes? Nesse sentido, quem está no outro lado dessa relação comercial/negocial? 

Pensando então sobre esse assunto, os mais comuns fornecedores do mercado imobiliário são os seguintes:

  • Agentes Financeiros (bancos, consórcios, financeiras);
  • Agentes Construtores (incorporadoras, construtoras e parcerias diversas);
  • Agentes de Seguros (corretores de seguros, seguradoras – prestamista);
  • Contratos de Intermediação Imobiliária
  • Contratos de Assessoria Imobiliária
  • Contratos bancários produtos diversos: capitalização, conta corrente, cartão de crédito etc

Pensemos que diante desses diversos contratos/negócios jurídicos podem surgir algumas Práticas abusivas (ex. art. 39, I, CDC – venda casada) as quais são vedadas expressamente da Legislação Consumerista e em outros institutos legais afins (Portarias do Ministério da Justiça, Tratados e Convenções que o Brasil seja signatário etc).

Para proteger esse consumidor a Lei Especial, inspirada pela Constituição Federal (artigos 5º e 170) também pensou nos seus direitos básicos do Consumidor Imobiliário, a saber:

  • D. a Informação adequada, objetiva e clara (art. 6, III, XIII – D. básicos; art. 30 (oferta*); arts. 36/37/38 (publicidade);
  • D. a Proteção contra métodos comerciais desleais (art. 6, IV – cláu. Abusivas; art. 37 (publicidade) e art. 39 (práticas abusivas);
  • D. a Revisão do Contrato que estabeleça prestações*/condições desproporcionais: art. 6, V e XI (revisão/repactuação);
  • D. a Reparação por danos morais e/ou patrimoniais (estéticos): art. 6, VI e VII – efetiva prevenção e acesso a órgãos Adm., Jud., e aos necessitados;
  • D. a Inversão do Ônus da Prova: art. 6, VIII (a critério do juiz); art. 38 (correção da informação) e art. 51, VI (inversão do ônus em prejuízo ao consumidor);
  • D. a Correção Imediata de seus dados em registros (públicos ou privados): CF (art. 5, XII e LXXII, LGPD (Lei 13.709 de 14/08/2018) (art. 2º, VI e art. 18), CDC (art. 43, §3º). Obs.: sujeito passivo “controlador” PF/PJ, D. Público/Privado, que detenha as decisões relativas ao tratamento (cuidado) dados.

Deste modo, chegamos à seguinte conclusão:  Quem não é considerado Consumidor Imobiliário para fins CDC?

Estudamos e de acordo com a Doutrina e Jurisprudência dominante identificamos esses 3 perfis:

  1. Quem compra unidades através de sociedades empresárias cujo objeto é a exploração de imóveis;
  • Quem adquire unidade de empreendimento em que participa como sócio/investidor;
  • Quem adquire unidade com tabela especial tipo “investidor”.

Aí, você que não milita no mercado imobiliário me pergunta, o que essas 3 figuras acima identificadas têm em comum?

Vamos já, eles todos comportam-se como investidores, na medida em que passam a estudar o mercado, conhecer produtos, condições negociais, locais de mais valorização, técnicas de negociação etc.

O imóvel já não é mais um bem em sí mesmo mas um INSUMO da nova atividade de renda que pode ser através de uma PJ (normalmente uma Holding) ou simplesmente um grupo de investidores PF informais que se cotizam para comprar e ganhar dinheiro com a “especulação imobiliária”.

 Não há aqui que se falar em Vulnerabilidade, diante da habitualidade e do profissionalismo que essas Pessoas passam a se comportar no mercado.

Então chegamos a uma conclusão, não são todas pessoas que compram que podem ser consideradas consumidores para fins de aplicação do CDC mas tão somente aquelas que usam o imóvel como fim em si mesmo (uso próprio ou da sua empresa/atividade) ou que usam o imóvel retirando-o de circulação, sem intuito de aferir renda e/ou vantagem especulativa, os demais, no sentido contrário, estão fora do amparo da Lei do Consumidor, sendo regidos pelos próprios contratos que celebram entre si e pelo Código Civil.

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