Muito se fala em Direito do Consumidor, mas a visão geral é que seria uma pessoa física, que compra produtos ou serviços comuns e que é sempre a “parte mais fraca” – ou como a Lei Consumerista diz, hipossuficiente da relação contratual. Será mesmo assim?
Bom, vamos primeiro ao conceito de Consumidor (art. 2º), que é “toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza o produto ou serviço como destinatário final” (guarde essas palavras – destinatário final!).
E a outra parte é o Fornecedor (art. 3º), que é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços (guarde também essas palavras: construção, comercialização e serviços).
E qual a diferença deles para um consumidor de antes da edição do Código do Consumidor? A diferença principal é que o ônus da prova, ou seja, aquela obrigação de provar de quem é a culpa ou dolo na relação jurídica, pelo Código Civil, é de quem alega, enquanto no CDC, ou seja, é do Fornecedor.
A Lei Consumerista atribui esse papel de hipossuficiente ao consumidor por entender que ele não é conhecedor técnico nem especialista no produto ou serviço do fornecedor, a ponto de colocá-lo numa posição ficta de “inferioridade”, e compensá-lo com mais “direitos” do que teria numa relação civil entre pares.
Desta forma pergunto: onde está o Consumidor do Mercado Imobiliário?
A resposta é simples: depende!
Numa locação comercial por exemplo, se o pretenso locatário desenvolver atividades ligadas ao mercado imobiliário (como intermediação imobiliária, locação de imóveis próprios, holdings e afins) ele não está numa condição de inferioridade, mas sim de igualdade concorda? Daí, neste exemplo, essa empresa locatária não pode alegar a proteção do CDC numa eventual demanda.
O mesmo acontece com empresas que tem como objeto social a compra e venda de imóveis próprios, a administração e a participação em outras sociedades (holdings). Em um contrato firmado entre uma empresa com essa formatação e uma construtora (por exemplo) não é passível de alegação de hipossuficiência vez que ambas têm condições técnicas de negociar cláusulas e condições de igual para igual, estando equiparadas perante a Lei Civil em direitos e obrigações.
Neste ponto, a doutrina vem sendo cada vez mais cristalina, entendendo que quando as atividades empresariais são equivalentes, não há o que se falar em relação de consumo por razões óbvias: se o CDC tem caráter protetivo, como proteger pessoas que estão em situação de igualdade?
Por fim, vou dar um outro exemplo bem interessante: a compra de imóveis na tabela investidor (lançamentos) para quem adquire mais de uma unidade pode descaracterizar a aplicação do CDC, vez que esse cliente que se autodenomina “investidor”, via de regra, pratica a atividade de venda e compra imobiliária com regularidade, fazendo negociações, com conhecimento de valores de mercado, de condições negociais e das práticas aceitas comercialmente (tipo permutas, dações em pagamento etc). Portanto, estando numa relação negocial equiparada ao Incorporador, não podendo ser chamado de hipossuficiente diante da especulação imobiliária que promove com conhecimentos da práxis do mercado e habilidades negociais.
Você se identificou com algum desses perfis? Comente e traga suas sugestões! Até breve!
Léa Rosa é advogada, pós-graduada em Direito Empresarial e em Direito Ambiental pela PUC MG; corretora de imóveis, consultora de negócios jurídicos e sócia da empresa Projetus Regularizações. Nesta coluna, ela e seus convidados compartilham suas experiências de atuação no complexo mercado de construção e imóveis, ajudando as empresas a compreendê-lo e a superar seus desafios com mais tranquilidade e mitigação de riscos.