Uma análise técnica sobre preço, crédito e capacidade financeira no Brasil
Nos últimos meses, uma afirmação tem se tornado recorrente:
“O mercado imobiliário está caro.”
Mas uma análise séria exige separar percepção de realidade.
De acordo com dados do Banco Central do Brasil, a taxa Selic voltou a operar em patamares de dois dígitos nos últimos ciclos econômicos. Esse movimento elevou de forma significativa o custo do crédito imobiliário — impactando diretamente o valor das parcelas e reduzindo o poder de compra das famílias.
Na prática, muitas vezes o que encareceu não foi o imóvel. Foi o dinheiro. O peso dos juros no preço percebido. Em um financiamento de 30 anos, a diferença entre juros de 7% ao ano e 11% ao ano pode representar dezenas — e em muitos casos centenas — de milhares de reais no custo total do contrato. Isso significa que: O imóvel pode ter valorizado 8%, mas a parcela mensal pode ter aumentado 25% ou mais.
A percepção de “mercado caro” nasce, muitas vezes, dessa equação invisível. O preço nominal do ativo sobe moderadamente, mas o custo financeiro cresce de forma exponencial. E percepção, no mercado imobiliário, pesa tanto quanto número.
Renda, inflação e a dificuldade de formar capital
Dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística mostram que a inflação acumulada nos últimos anos pressionou principalmente os itens essenciais — alimentação, energia, transporte e serviços. O resultado é claro: O custo de vida aumentou, a capacidade de poupança diminuiu, a formação de entrada ficou mais difícil.
Descapitalização não significa ausência de renda. Significa dificuldade de acumular capital.E o mercado imobiliário exige capital inicial: entrada, tributos, escritura e reserva financeira. Sem isso, o acesso se torna mais restrito — mesmo que o imóvel, em si, não esteja fora da realidade de mercado.
O imóvel realmente ficou mais caro?
Indicadores como o FipeZap apontam valorização nominal nos últimos anos, especialmente no período pós-pandemia. Cidades médias próximas a polos econômicos como São Paulo registraram aumento consistente de demanda, impulsionado por: interiorização, busca por qualidade de vida, consolidação do home office, maior valorização da segurança e do espaço.
Mas é preciso diferenciar três movimentos distintos:
✔ Valorização estrutural (infraestrutura e demanda real)
✔ Correção inflacionária
✔ Movimento especulativo
Na maior parte dos mercados regionais, o crescimento esteve alinhado à oferta e demanda. Não houve, de forma generalizada, um descolamento irracional dos fundamentos econômicos.
O comportamento do investidor revela o ciclo
Mesmo em cenário de juros elevados, o volume de negociações não desapareceu. Ele se tornou mais seletivo. Fundos imobiliários continuam sendo negociados, investidores seguem adquirindo ativos físicos e o mercado permanece ativo — ainda que com critérios mais rigorosos. Isso revela um ponto central: O mercado não para. Ele seleciona. Quem está capitalizado continua comprando e quem depende integralmente de crédito sente mais o impacto.
A provocação necessária
Talvez a pergunta correta não seja se o mercado está caro. Talvez devêssemos perguntar:
O brasileiro está financeiramente preparado? Existe planejamento patrimonial consistente?
A decisão de compra é estratégica ou reativa?
Imóveis sempre foram adquiridos em ciclos. E quem entende o ciclo compra melhor.
Em momentos de crédito restrito, há menos concorrência e maior margem de negociação.
Em momentos de crédito abundante, há mais liquidez — e menos oportunidade.
Visão 360°
Preço é número.
Valor é contexto.
Percepção é comportamento.
O mercado pode estar mais exigente. Mas talvez o verdadeiro desafio não esteja no preço dos imóveis — e sim na organização financeira das famílias. Porque, no fim, o imóvel continua sendo: Reserva de valor, proteção patrimonial, instrumento de construção de riqueza.
O mercado não está apenas mais caro. Ele está mais seletivo. E, em mercados seletivos, prospera quem se prepara — não quem reclama do ciclo.
Pós-graduado em Habilidades Gerenciais e com formação em Relações Públicas, Thiago é corretor de imóveis e investidor do mercado imobiliário. Apaixonado pela área, tem mais de 15 anos de experiência em vendas e se especializou em prospecção, negociação e fechamento. Criador do método Corretor 360º, acompanha o mercado em todas as suas esferas e defende uma visão ampla de mundo para criar relacionamentos estratégicos e gerar bons negócios imobiliários.