Muitas pessoas quando têm algum dinheiro a mais para investir pensam em investir em imóveis. Imóvel é e sempre será uma excelente escolha sim, seja para construir, venda, locação ou parceria (terrenista x incorporador).
Ocorre que muitas pessoas se aventuram, empolgam-se querendo comprar barato, lotes ou glebas em locais que não sabe nem se tem viabilidade comercial e muito menos construtiva! Isso é comum? Eu diria sim, muita gente quer investir mas não sabe por onde começar, então vou dar uma sugestão com base na minha vivência do dia a dia do nosso escritório.
Fazemos para nossos clientes um Estudo de Viabilidade, que consiste em verificar, previamente antes da aquisição do imóvel pretendido, se o que o cliente quer fazer é possível naquele imóvel, principalmente do ponto de vista construtivo e claro, num segundo momento, do ponto de vista comercial.
Vou dar um exemplo para ficar mais claro: um cliente me procurou após ter adquirido um lote em Atibaia, Bairro Jd. Estância Brasil, pretendendo construir salas comerciais tipo “mall” e/ou talvez kitnets.
Esse cliente não nos buscou no momento ideal, ou seja, ANTES de adquirir o lote, portanto tivemos que fazer o estudo diante da situação real prática da possibilidade ou não de se aprovar o projeto naquele imóvel.
Conclusão, após o estudo conjunto de toda documentação do imóvel e das respectivas certidões, analisando a Lei de Uso e Ocupação do Solo que define o Zoneamento aplicável, chegamos a conclusão que NÃO seria possível aquele empreendimento naquele local pois o lote estava numa área residencial embora com possibilidades de futura expansão comercial!
Imaginem vocês a decepção do cliente com o resultado do Estudo, claro que não foi culpa nossa mas precipitação dele por entender que era “um bom negócio” e por ter “ouvido falar” que haveria possibilidade de expansão comercial naquela região!
Outro ponto é o seguinte: pesquisa de mercado! Muitos investidores “sonham” com a tal independência financeira e projetam na sua mente que vão ganhar dinheiro construindo imóveis para revenda e/ou locação sem fazer um estudo sério de mercado.
Uma análise superficial do entorno tipo “lá tem muito comercio” ou “lá tem muitas pessoas” não são suficientes para indicarem que seu empreendimento vai prosperar.
O Sebrae por exemplo tem ferramentas para se fazer um estudo com base no público alvo ou seja para quem eu quero alugar ou vender, se o valor pretendido é compatível com o local e com esse público e se esse retorno será mediato ou não.
Somente com o mínimo de estudo, pesquisas, consultas de populares, identificando eventual escassez de produto ou serviço é que o investidor deve empreender no mercado imobiliário pois esse tipo de investimento é caro e, cada dia mais, objeto de cobrança de encargos e tributos por parte de órgãos públicos (Cartórios, Prefeituras) e de impostos pelo Governo (ISS da Obra, INSS da Obra, IRPF, ganho de capital etc).
E o terceiro ponto e não menos importante é o seguinte: definido o imóvel e o tipo de negócio (locação, venda, kitnets, salas comerciais etc) é o orçamento da obra!
Construir está cada dia mais caro e com mais exigências! Antes era só aprovar uma planta e pegar o alvará e ao final o habite-se! Agora precisa fazer sondagem do solo, topografia, cálculo estrutural, projetos complementares e conforme o tipo de empreendimento Estudo de Impacto de Vizinhança, Estudo de Impacto de Trânsito, obter autorizações perante órgãos como GRAPHOHAB, CETESB, IBAMA, ou seja, tudo isso demanda tempo, custo, que tem que ser computados e levados em consideração até para ver se existe a Viabilidade Real de ter lucro com o empreendimento desejado ou se não é o caso de partir para outro negócio ou até para uma parceria ou sociedade como as conhecidas SPE e SCP que são opções de você não investir sozinho dividindo os riscos e os custos do negócio.
Por fim, vale sempre consultar empresas do ramo com experiência no mercado imobiliário e no negócio pretendido, não se aventurando ou se iludindo com conversa de amigos, de profissionais mal intencionados que as vezes querem indicar um negócio “bom” sem ter feito ou sugerido previamente o Estudo de Viabilidade que é a ferramenta que vai trazer segurança jurídica ao seu negócio para que você não perca tempo nem dinheiro com negócios ou sugestões que não vão te levar ao lucro e ter retorno do investimento realizado.
Léa Rosa é advogada, pós-graduada em Direito Empresarial e em Direito Ambiental pela PUC MG; corretora de imóveis, consultora de negócios jurídicos e sócia da empresa Projetus Regularizações. Nesta coluna, ela e seus convidados compartilham suas experiências de atuação no complexo mercado de construção e imóveis, ajudando as empresas a compreendê-lo e a superar seus desafios com mais tranquilidade e mitigação de riscos.