O mercado imobiliário brasileiro entrou em uma nova fase de controle e transparência. A receita federal e a reforma tributaria trouxeram regras que afetam diretamente quem compra, vende ou administra imóveis. Entender os impactos — práticos e estratégicos — é chave para quem atua no mercado.
Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e integração de dados
Uma mudança importante é a intensificação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) — comumente chamado de “CPF do imóvel”. O CIB foi instituído para unificar e padronizar dados de imóveis urbanos e rurais, conectando informações de cartórios, prefeituras, Receita Federal e outros órgãos.
Com o CIB, atos como compra, venda, doação ou permuta serão automaticamente registrados e vinculados ao imóvel. Ou seja, o imóvel terá um código único que registra seus eventos fiscais e jurídicos.
O cronograma de implantação aponta que, a partir de 2026, o CIB começará a operar nas capitais, e em 2027 será expandido para os demais municípios.
Essa integração permite que municípios, cartórios e a Receita tenham bases cruzadas com mais confiabilidade, reduzindo brechas de omissão fiscal.
Reforma tributária:
A reforma tributária, com Emenda Constitucional nº 132/2023 e a Lei Complementar 214/2025, promove uma nova arquitetura tributária para tributos sobre bens e serviços no Brasil.
No âmbito imobiliário, a base de valores dos imóveis poderá ser recalibrada com valores de referência mais próximos ao valor de mercado, o que pode elevar a incidência tributária indireta (como IPTU, ITBI) e expandir a fiscalização sobre ganhos de capital e rendas de aluguel.
Atividades que antes eram consideradas “isentas” ou pouco fiscalizadas (como locações entre particulares) poderão entrar no radar tributário com maior intensidade, especialmente pelo cruzamento de dados no CIB.
Mercado de Locações
Com dados mais integrados (via CIB) e bases de valores atualizadas, será mais difícil “esconder” rendas de aluguel ou ganhos de capital. Propriedades com aluguel não declaradas, por exemplo, tendem a ficar sob maior escrutínio. Alguns analistas já alertam que a fiscalização será mais rigorosa com locações omitidas.
Para o mercado, isso significa que muitos proprietários que antes operavam de forma “informal” terão que se adequar, regularizar contratos e declarar receitas.
Elevação das bases de cálculo tributárias
Mesmo sem mudança nas alíquotas em muitos casos, a simples atualização dos valores de imóveis ou a adoção de valores de referência mais próximos ao mercado tende a ampliar a base de cálculo de tributos como IPTU e ITBI em localidades com cadastros defasados.
Efeito sobre preços e percepções de risco
Os compradores e investidores vão passar a considerar não só o preço do imóvel e localização, mas também risco tributário: se futuras revisões fiscais ou reavaliações de base tributária afetarem custos, isso pode pesar no valor pago.
O novo ambiente tributário não é apenas uma questão burocrática. Para investidores, construtoras e proprietários, ele define o ritmo dos próximos negócios. Ajustar estratégias agora é garantir que o mercado continue crescendo com segurança e previsibilidade.
Pós-graduado em Habilidades Gerenciais e com formação em Relações Públicas, Thiago é corretor de imóveis e investidor do mercado imobiliário. Apaixonado pela área, tem mais de 15 anos de experiência em vendas e se especializou em prospecção, negociação e fechamento. Criador do método Corretor 360º, acompanha o mercado em todas as suas esferas e defende uma visão ampla de mundo para criar relacionamentos estratégicos e gerar bons negócios imobiliários.