No dia a dia do nosso trabalho tenho me deparado com situações que me causam muita tristeza! Proprietários e imobiliárias no intuito de ganhar dinheiro (não tem outra palavra) colocam verdadeiros “cacarecos” para locação, “maquiando” os imóveis de forma que pareçam habitáveis, mas, que no fundo sabemos vão apresentar problemas no futuro!
Isso se dá muitas vezes por dois motivos: o cliente não quer investir numa consulta, vistoria técnica ou estudo prévio desse imóvel a ser locado e acaba acreditando piamente na “promessa” que o imóvel está bom!
Segundo diante da ausência de legislação específica regulando a rescisão da locação por culpa do locador (em especial por vício construtivo ou vício oculto), as vezes corroboradas por corretores ou imobiliárias que querem administrar, mas não querem resolver!
Eu posso falar com propriedade pois ministramos palestras orientativas para corretores de imóveis, mas, infelizmente, alguns não entendem e acabam indo pelo meio fácil que é alugar da forma como está e depois pagar para ver!
Vou dar algumas dicas para quem não quer cair uma furada!
Primeiro seja o contrato feito com o proprietário ou com uma imobiliária sempre leve ao conhecimento de um advogado especialista para que não assine o mesmo com cláusulas pré-definidas pois depois, se precisar devolver o imóvel (rescindir) e a hipótese não tiver previsão contratual, a única saída é o Poder Judiciário (mais demorado e mais caro!);
Faça uma vistoria prévia técnica com um engenheiro ou arquiteto pois eles são técnicos habilitados a detectar problemas estruturais e/ou construtivos aparentes;
Alugo o imóvel sem tomas as cautelas acima sugeridas, e agora?
Bom, sugiro fazer uma notificação extrajudicial com um advogado, pois ele vai conseguir fundamentar o seu pedido com base no direito e na questão construtiva e, conforme for juntar um laudo/parecer técnico para reforçar seu pedido.
Uma questão bem interessante que vem sendo hoje discutida na Doutrina e Jurisprudência: o proprietário está amparado pelo Código do Consumidor – CDC?
Resposta da Jurisprudência: sim perante a Imobiliária. Mas e o inquilino perante o proprietário? Resposta não!
A Jurisprudência (decisão reiterada dos Tribunais) nem sempre está correta, vejamos: porque eles entendem que só o proprietário está amparado pelo CDC e não o inquilino. Por que ele está entendendo que esse proprietário não pratica essa atividade regular e com profissionalismo. Então eu te digo, eles não estão enxergando 2 situações distintas: o proprietário que tem um ou dois imóveis para renda mas ele desempenha outra atividade lucrativa (industrial, comerciante, profissional liberal etc) e aquele proprietário que vive da renda de seus imóveis (investidor). Este sim está, no meu ponto de vista e da doutrina majoritária, sob a égide do CDC e o inquilino deste tipo de proprietário pode invocar a equiparação desse proprietário ao Fornecedor de produtos e serviços do art. 3º e o seu inquilino é o Consumidor descrito no art. 2º do mesmo diploma legal.
Para ilustrar o que estou dizendo, peço permissão para apresentar a posição do eminente Prof. Humberto Theodoro Junior:
“Mas, mesmo quando a locação é feita sem a participação da imobiliária, o proprietário é fornecedor e as regras do CDC visam apenas o reequilíbrio do contrato, a equidade, a justiça contratual, a qual não será, sem última análise, prejudicial à fornecedora”
Para Bruno Miragem, se justifica a aplicação do CDC às imobiliárias e administradoras de imóveis, dizendo: “As relações de locação sendo intermediadas por um profissional-imobiliária ou administradora de imóveis tem-se neste polo da relação contratual a expertise, o conhecimento e a direção da relação contratual que se exige para a aplicação do CDC“
Outra coisa de suma importância é que tanto do Código do Consumidor quanto o Código Civil entendem que o PREPOSTO é solidário com a empresa. Veja a figura do Corretor de Imóveis enquanto técnico em transações imobiliárias assumindo a figura do preposto e podendo ser responsável solidário com a imobiliária e/ou com o proprietário nos danos que o inquilino sofrer em razão dessa locação de imóvel com vício construtivo e/ou oculto, já tinha parado pra pensar nisso?
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Léa Rosa é advogada, pós-graduada em Direito Empresarial e em Direito Ambiental pela PUC MG; corretora de imóveis, consultora de negócios jurídicos e sócia da empresa Projetus Regularizações. Nesta coluna, ela e seus convidados compartilham suas experiências de atuação no complexo mercado de construção e imóveis, ajudando as empresas a compreendê-lo e a superar seus desafios com mais tranquilidade e mitigação de riscos.