Construir, reformar ou comprar pronto, o que vale a pena? Prós e contras!
Ajustei o título para você. Precisa de mais alguma coisa?
Essa é uma pergunta que se faz normalmente quando se está em dúvida se sai mais barato reformar, comprar pronto ou construir do zero um imóvel, e aí você quer saber a resposta, vou te responder com uma palavra só: DEPENDE!
Tudo vai depender da aquisição, por exemplo, se você comprar uma casa antiga muito abaixo do mercado e for reformar talvez essa economia compense o custo financeiro de uma reforma.
Além da questão financeira (o que sai mais barato) você tem que pensar na questão do custo operacional da obra (projetos, alvarás e autorizações como ambiental, Vigilância Sanitária em caso de imóveis comerciais, contratação de mão de obra, preço dos materiais etc) e no “stress” de enfrentar uma obra ou uma reforma pois isso pesa muito na escolha!
Uma coisa que muitas pessoas só se dão conta no final da obra é que haverá um custo com impostos e taxas como, por exemplo, o HABITE-SE que é solicitado ao final da obra pois é ele que atesta as condições da segurança e habitabilidade do imóvel; aqui, por exemplo, além da taxa do habite-se propriamente dita, você paga também o ISS da mão de obra terceirizada que trabalhou prestando serviços (vidraceiros, gesseiros, serralheiros etc) que é o imposto recolhido pelos autônomos e/ou pelas empresas que contratam a mão de obra local.
Ah mas eu não quero ter esse custo, posso não pedir o habite-se e deixar caducar o prazo e, consequentemente o imposto?
Então vou explicar uma confusão que é muito comum entre as pessoas que querem dar um “jeitinho” de não pagar os impostos incidentes na obra!
Quando você aprova um projeto arquitetônico na Prefeitura e obtém um alvará de construção para dar início a obra, você acha que já está com tudo certo não? A resposta é NÃO! Esse alvará é uma autorização temporária e de certa forma precária pois ele pode ser cassado/revogado a qualquer momento de acordo com o andamento da obra (ex. o descumprimento de alguma norma de segurança ocasionou um acidente e uma pessoa veio a óbito, essa obra pode ser embargada até apuração do ocorrido e, conforme for, o alvará cassado!
Então Léa quando que minha obra vai estar regularizada perante a Prefeitura?
Resposta: quando você pedir o habite-se que, no fundo, é uma vistoria de um fiscal da Prefeitura que vai atestar as condições técnicas (ventilação, iluminação etc) bem como habitabilidade e segurança do imóvel.
O habite-se não convalesce ou seja não caduca porque é uma vistoria que você pode pedir a qualquer momento, inclusive morar ou trabalhar num imóvel sem habite-se sujeita o infrator a multa e, a finalizar o processo, a chamada regularização.
O que pode caducar sim é o direito a Fazenda Municipal recolher o ISS da obra, que é de 5 anos. Se, após o término da obra, a Prefeitura não intimar o contribuinte a recolher o imposto, ele pode SIM caducar e a pessoa ficar isenta do seu pagamento. Mas hoje, com a tecnologia, a Prefeitura, Cartórios e Receita Federal estão cada vez mais integrados para evitar que isso aconteça pois é prejuízo para a arrecadação do Município.
Legal então eu pedí o habite-se da minha obra já estou com tudo certo, posso dormir tranquilo? Resposta ainda não! Agora, o próximo passo é o recolhimento do INSS da Obra, tributo de competência da Receita Federal. Normalmente quem faz essa apuração são escritórios de contabilidade ou de engenharia com conhecimento nesse tipo de declaração pois não é tão simples preencher nem apurar os descontos devidos.
Após a finalização desse imposto, com pagamento ou não do tributo devido (conforme o caso) é emitida uma CND – certidão negativa de débitos a qual, servirá de base para o lançamento da área construída na Matrícula do imóvel, último passo para sua obra estar 100% documentada tando perante a Lei quanto perante o Fisco e a contabilidade.
E quais as vantagens eu pago tanta coisa para ficar com a casa documentada é só isso? Eu respondo NÃO, tem algumas vantagens sim e eu vou te dizer quais são!
Por exemplo você já precisou de um dinheiro de última hora para fazer um negócio ou investimento na sua empresa ou algo pessoal e o banco ou financeira te pediu uma garantia e você não tinha o que oferecer? Então com o seu imóvel documentado você tem uma garantia real (baseada no imóvel) e com isso você consegue fazer um empréstimo a juros reduzidos sem tem que vender o imóvel e sem precisar ficar pedindo favor aos outros!
Outra vantagem se você, por qualquer motivo (saúde, financeiro etc) precisar vender seu imóvel de forma rápida, ele documentado abre a possibilidade de ser vendido para clientes que tem financiamento aprovado ou consórcio contemplado, o que aumentam as chances dessa venda ser feita de forma mais rápida!
E, por fim, com esse imóvel documentado, você pode lançar no seu Imposto de Renda e também conseguir justificar alguns descontos ou benefícios que as instituições financeiras ofertam para clientes que tem patrimônio consolidado e documentado.
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Léa Rosa é advogada, pós-graduada em Direito Empresarial e em Direito Ambiental pela PUC MG; corretora de imóveis, consultora de negócios jurídicos e sócia da empresa Projetus Regularizações. Nesta coluna, ela e seus convidados compartilham suas experiências de atuação no complexo mercado de construção e imóveis, ajudando as empresas a compreendê-lo e a superar seus desafios com mais tranquilidade e mitigação de riscos.