*Por: Léa Rosa
Essa pergunta escuto semanalmente de amigos ou clientes! A resposta é categórica NÃO!!!
“Nossa, você é muito burocrata, legalista, ninguém vai perceber, eu sou discreto não vou fazer barulho, alugar caçamba…” etc. Enfim, são várias as desculpas.
Mas como acontece a tal denúncia? Você tem ideia? Vou contar o caso de um cliente nosso de Atibaia (não vou revelar o nome nem o bairro mas ele autorizou a relatar para vocês os fatos). Por uma questão de ética e de LGPD vou trocar o nome dele, que aqui será chamado de Tício.
O Tício me procurou no final de 2023 com a seguinte questão: ele tinha acabado de fazer um acordo de R$ 11.500,00 referente a uma autuação que ele sofreu em sua obra, pois, decidiu construir uma área gourmet, nos fundos de sua casa, com um pedreiro de confiança. Ocorre que, uma vizinha incomodada com a obra e com a estética (pois o telheiro ficava na lateral de sua propriedade, na divisa dos imóveis), não teve dúvidas, procurou a Prefeitura para ver se a tal “obra” tinha alvará (autorização) e de fato não tinha.
Só para vocês entenderem como funciona na prática, aqui em Atibaia: você vai até o prédio do antigo Facilita (na Rua Castro Fafe, ao lado do Registro de Imóveis) e procura a Secretaria de Mobilidade Urbana ou a Ouvidoria. Pode fazer a denúncia de forma anônima ou não e, assim que recebida pelo setor competente (Fiscalização), eles distribuem a demanda para um dos fiscais competentes para aquele bairro.
O fiscal tem acesso tanto ao imóvel físico (em razão do poder de polícia que sua atividade impõe) quanto aos documentos relativos ao mesmo (cadastro de contribuintes, arquivo geral, dívida ativa etc). E, é com base nesse conjunto de informações (visita ao local + documentos) que o Fiscal promove a autuação, caso exista irregularidade apontada.
Tecnicamente, entendemos que o ideal seria uma notificação prévia do proprietário/possuidor para que o mesmo respondesse aquele questionamento. Mas, como sabemos, na prática cerca de 90% das autuações são realizadas de imediato porque as pessoas, realmente, não atendem a legislação cabível, fazendo SIM obras irregulares, sem alvará, sem projeto, sem responsável técnico, sem recolher as taxas, sem comunicar os órgãos competentes (ex.: o comércio tem que informar a vigilância sanitária e o corpo de bombeiro em qualquer alteração de layout, mesmo sem alteração de área).
No direito há uma expressão latina que fala o seguinte: “Dura lex, sed lex” tradução: “Dura é a lei, mas é a lei”! Ou seja, a lei é dura, é exigente, é chata, mas é a lei e tem que ser cumprida, porque quer que seja.
Imagina se todos fizermos o que está em nossas cabeças: construir ou reformar de qualquer jeito, sem normas, sem cálculos, sem planejamento, enfim, sem regras. É para isso que existe o projeto – que nada mais é do que um norte para construir, dentro das normas gerais e cogentes (imperativas) estabelecidas pelo Município que, por determinação constitucional, tem o poder de legislar sobre normas locais, como o Código de Obras e a Lei de Uso e Ocupação do Solo, as quais regem toda a questão construtiva em nosso País, cada uma no seu município.
Conclusão: Não vale a pena construir ou reformar sem alvará, porque vai sair mais caro pagar a multa, os custos com defesa e, o que a maioria não sabe, que além da multa você tem que apresentar o projeto para regularizar, ou seja, vai ter que fazer SIM a regularização de qualquer forma. Agora eu te pergunto: e aí, vai arriscar?
Léa Rosa é advogada, pós-graduada em Direito Empresarial e em Direito Ambiental pela PUC MG; corretora de imóveis, consultora de negócios jurídicos e sócia da empresa Projetus Regularizações. Nesta coluna, ela e seus convidados compartilham suas experiências de atuação no complexo mercado de construção e imóveis, ajudando as empresas a compreendê-lo e a superar seus desafios com mais tranquilidade e mitigação de riscos.