A Reforma Tributária já deixou de ser um tema restrito aos especialistas e passou a fazer parte das decisões de quem investe em imóveis. Proprietários, investidores e profissionais do mercado têm acompanhado com atenção as novas regras e, principalmente, uma pergunta tem sido recorrente: quem recebe aluguel vai pagar mais impostos?
A resposta não é um simples “sim” ou “não”. Como quase tudo no mercado imobiliário, depende do perfil do investidor e da forma como seu patrimônio está estruturado.
Uma das principais mudanças trazidas pela reforma é a inclusão das operações de locação no novo sistema de tributação sobre o consumo, composto pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços). Entretanto, a legislação estabeleceu critérios para definir quais pessoas físicas serão consideradas contribuintes desses novos tributos.
Na prática, a maior parte dos pequenos proprietários não será atingida por essa nova cobrança. As regras aprovadas determinam que, para a locação de imóveis, a pessoa física somente será enquadrada no regime regular da CBS e do IBS quando, no ano anterior, obtiver receita superior a R$ 240 mil com aluguéis e possuir mais de três imóveis locados. Esses dois requisitos precisam ser atendidos em conjunto.
Isso significa que quem possui um ou dois imóveis alugados para complementar a renda, em regra, continuará sujeito às regras atuais do Imposto de Renda, sem ingressar automaticamente no novo regime de tributação sobre o consumo.
Por outro lado, investidores com patrimônios maiores precisarão revisar seu planejamento tributário. A escolha entre manter os imóveis em nome da pessoa física, constituir uma holding patrimonial ou utilizar outra estrutura societária poderá fazer diferença na eficiência tributária e na gestão do patrimônio.
Outro ponto importante é que a implantação da reforma será gradual. O ano de 2026 marca o início da fase de transição, com obrigações acessórias e adaptação dos sistemas fiscais antes da implementação plena do novo modelo.
Mas talvez a maior preocupação do mercado seja outra: os aluguéis vão subir?
Ainda é cedo para afirmar. Em regiões onde a oferta de imóveis é reduzida e a demanda permanece aquecida, parte do aumento de custos poderá ser absorvida pelos contratos ao longo do tempo. Já em mercados mais competitivos, o próprio equilíbrio entre oferta e procura limitará qualquer repasse.
Em cidades como Atibaia, que continuam atraindo moradores em busca de qualidade de vida, segurança e proximidade com os grandes centros, a tendência é que o mercado permaneça sólido. O imóvel continua sendo um ativo de proteção patrimonial, geração de renda e valorização no longo prazo.
A grande lição que a Reforma Tributária nos deixa é que investir em imóveis continuará sendo uma excelente estratégia, mas exigirá ainda mais planejamento. O investidor do futuro precisará olhar além da localização, da metragem ou do potencial de valorização. Será fundamental compreender também os impactos tributários de cada decisão.
Mudanças na legislação sempre geram insegurança. Mas também criam oportunidades para quem busca informação de qualidade e se antecipa aos novos cenários. No mercado imobiliário, conhecimento continua sendo um dos investimentos mais rentáveis.
Pós-graduado em Habilidades Gerenciais e com formação em Relações Públicas, Thiago é corretor de imóveis e investidor do mercado imobiliário. Apaixonado pela área, tem mais de 15 anos de experiência em vendas e se especializou em prospecção, negociação e fechamento. Criador do método Corretor 360º, acompanha o mercado em todas as suas esferas e defende uma visão ampla de mundo para criar relacionamentos estratégicos e gerar bons negócios imobiliários.